一、《深圳市保障性住房收购操作规程》修订的背景和必要性
《深圳市保障性住房收购操作规程》（以下简称《操作规程》）自2016年实施以来对规范保障性住房收购行为、保护收购各方权益发挥了重要作用。我市土地资源紧缺，通过城市更新、招拍挂用地配建增加人才住房和保障性住房供给以及社会投资主体利用自有用地建设保障性住房已成为解决人才住房和保障性住房用地短缺问题的主要途径。此次修订《操作规程》是落实基本住房保障制度和人才住房制度的重要举措，对进一步规范保障性住房收购行为，全面缓解人才住房困难，具有十分重要的意义。
随着近年来《深圳市住房保障发展“十三五”规划》（深建字[2016]364号）、《深圳市城市更新“十三五”规划》（深规土[2016]824号）和《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》（深建规[2017]7号）等文件的出台，《操作规程》在有效性、适用性和使用性等方面已逐渐不能满足我市保障性住房收购的需要。
另一方面，保障性住房收购操作过程中也遇到一些新问题、新情况，比如，我市保障性住房建设筹集任务加重而企业建设保障性住房的积极性反而降低，加之营业税已调整为增值税等，均对我市保障性住房收购带来新的挑战。因此，亟需我们进一步完善《操作规程》部分条款和参数。基于前述考虑，我们启动了《操作规程》的修订工作，形成了《深圳市保障性住房收购操作规程(修订)》(以下简称《操作规程修订》。
二、《操作规程修订》内容的说明
本规程共十四条及一个附件，对涉及保障性住房收购的适用范围、职责分工、收购范围、收购价格测算、收购合同要素、收购款支付等内容进行了明确规定。
（一）适用范围
《操作规程修订》第二条对适用范围作了明确规定，哪种类型的房产政府可以收购，收购房源主要是纳入我市保障性住房计划的公共租赁住房和安居型商品房。
（二）职责分工
《操作规程修订》第三条明确了市区住房保障部门收购房产时的职责。重点强调了收购的主体，市住房保障部门只负责市本级的保障性住房的收购，区住房保障部门负责区级的保障性住房的收购。其他相关部门在其职责内配合市区住房保障部门进行收购。
（三）收购范围
《操作规程修订》第四条对收购范围进行了明确，即对房屋主体及其附属、配套设施都给予明确。根据《物权法》对业主的建筑物所有权的有关规定，保障性住房收购范围应该包括保障性住房专有部分以及与专有部分对应的保障性住房项目的共有部分，而共有部分主要是指公共建筑部分以及小区居民共同使用的。
收购项目所配建的公共配套设施，以供小区居民使用还是为社区居民服务来划分，如果小区居民使用则应纳入收购范围；如果是整个社区使用的公共配套设施，如社康中心、警务室、幼儿园、市政道路等，在收购价格测算时不计入保障性住房项目的范围，由项目所在辖区政府按有关规定处理。
（四）收购价格测算的原则
《操作规程修订》第六、七、八条列明收购价格的计算原则。
《操作规程修订》中收购价格测算的技术路线是以成本法评估的思路进行，是从个案的工程结算方式转向以社会客观成本的评估方式，用成本法评估保障性住房建设成本。《操作规程修订》首先明确了保障性住房收购价格的测算时点，是以建设工程施工许可证的时间为准。收购价格包括建设成本、合理利润和户内装饰装修造价以及收购项目转移时所产生的税金，测算价格的各构成分项以及其参数取值以附件形式用表格说明。
